Detrazione 36% nei condomini: alcune novita' e informazioni per amministratori e condomini

In questi giorni gli amministratori condominiali stanno inviando le certificazioni per la detrazione fiscale del 36% relativa a lavori di manutenzione delle parti condominiali.

Ne abbiamo parlato gia' varie altre volte, riassumiamo qui le caratteristiche principali e le novita' di quest'anno.

Innanzi tutto dal 2012 l'agevolazione non ha piu' scadenza. Infatti dopo essere stata introdotta la prima volta nel 1998, l'agevolazione e' sempre stata prorogata, talvolta con modifiche, finche' non ha trovato una collocazione nel Tuir con il DL 201/2011. Questo aspetto da la possibilita' di programmare i lavori negli edifici con tranquillita', soprattutto in considerazione che nei condomini spesso giungere ad una decisione comporta tempo.

Dal 14 maggio 2011 e' stato abolito l'obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara e contemporaneamente e' stato eliminato l'obbligo
per il fornitore di indicare in fattura, in maniera distinta, ilcosto della manodopera, cosa che sono convinto avvenisse in modo piuttosto impreciso e non so a quale scopo venisse richiesto.

Da notare che si decade dall'agevolazione se sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi ccontributivi. Quindi prima di affidare un incarico, per non rischiare di perdere la detrazione, e' necessario essere in possesso di una dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali. Per i contribuenti di almeno 75 o almeno 80 anni e' possibile recuperare l'importo rispettivamente in 5 e in 3 quote annuali. Ma questo solo per le spese sino al 2011. Tale possibilita' e' infatti stata eliminata per le spese sostenute dal 2012. Considerati i tempi si potrebbe sperare, essendocene ancora tempo, in un ripensamento da parte del legislatore o del Governo. Vedremo.

E' bene ricordare che la detrazione, per quanto attiene i lavori su parti condominiali, spetta con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte del condominio, a condizione che il condomino abbia effettuato il versamento al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.Questo e' quanto riportato anche sulla guida dell'Agenzia delle Entrate.

Sul punto alcune precisazioni e riflessioni:

• il pagamento da parte del condomino al condominio non e' necessario avvenga tramite bonifico, va bene anche se effettuato all'amministratore e anche se in cantanti ove possibile;
• nel caso in cui il versamento della quota da parte del condomino non avvenga entro il termine di presentazione della dichiarazione ritengo che lo stesso possa beneficiare della detrazione dall'anno successivo per le quote rimanenti;
• spesso il condomino non effettua specificatamente il versamento della rata a copertura della spesa per la quale spetta la detrazione in quanto nella rata versata e' compresa quella spesa in particolare ma anche altre spese, oppure il versamento delle rate e' in acconto. In ogni caso talvolta e' complicato per chiunque individuare cosa e' stato versato e cosa no. Indipendentemente da questo e' bene che l'amministratore effettui la ripartizione sulla base degli importi bonificati, specificando che e' onere di ciascun condomino verificare le condizioni di fatto per beneficiare della detrazione.

In luogo di tutta la documentazione normalmente prevista per usufruire della detrazione, quando si tratta di lavori su parti condominiali e' sufficiente la certificazione rilasciata dall'amministratore di condominio che riporti la somma di cui il contribuente puo' beneficiare e in cui lo stesso amministratore attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti.

Tra i documenti da conservare c'e' anche la delibera condominiale di approvazione delle spese. Nei condomini puo' pero' anche capitare che per effettuare una riparazione urgente prima si effettui la spesa e solo successivamente l'assemblea ratifichi l'operato dell'amministratore. Ritengo quindi che sia sufficiente anche la delibera di approvazione del consuntivo spese nel quale siano presenti lavori con diritto alla detrazione.

In caso di compravendita o comunque in caso di trasferimento tra vivi il venditore ha la possibilita' di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o, diversamente, trasferire il diritto della detrazione all'acquirente. E' necessario quindi verificare quanto previsto nel rogito notarile. Tuttavia in assenza di indicazioni nel contratto, il beneficio viene trasferito automaticamente.Se l'acquirente dovesse chiedere all'amministratore condominiale di variare il nominativo sui documenti degli anni trascorsi, l'amministratore deve rispondere all'acquirente che la documentazione non puo' essere variata invitandolo a verificare sul contratto se spetta la detrazione. In caso affermativo sara' cura dello stesso presentare copia del contratto e della certificazione con il nominativo del venditore agli enti che lo dovessero richiedere per controllo.

In caso di trasferimento mortis causa il diritto alla detrazione si trasferisce per intero all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile.